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项目类型：政府招商
所在地区：江苏省南京市六合区
招商行业：房地产
投资估算：1亿元-100亿元
招商方式：合资,独资,其它合作方式
项目内容：
我公司是绿色建筑体系专利研发机构业务授权中共中央政府审核咨询责任中心，在全国范围内专业做绿色建筑体系项目工程的审核咨询服务。
凡是已取得商品房项目开发并已取得三证手续齐全的土地持有人，可与总公司签订绿色建筑体系钢结构住宅商品房建筑总合作协议。符合条件的总公司给项目方免利息支付全额的建筑资金。资金注入不要开发商的股权和分红不要开发商任何担保抵押。为了资金使用的公正安全，全部建筑资金及处分销售收入全权委托信托公司统一管理核算支付分配。
合同签约锁定开发商所得的合理利润。
合理利润即∶合作项目按钢筋混凝土结构，开发商自己的《前期可行性研究报告》投资原定额成本和该项目周边100米范围内同等质量标准十个楼盘成交的市场平均价锁定开发项目方的合理利润。锁定后无论建筑成本增加或减少都不影响开发商的利润。
开发商必须按房地产开发程序的要求办理政府规定的一切审报手续，承担取得房地产开发权的一切费用（包括土地出让金费、工程设计勘察费、钢结构绿色建筑施工图纸设计费、工程报建费、前期策划管理费等），直至取得建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产项目开发经营许可证等法定的证件所承担一切费用。
说明：信托期满与开发商结算时，信托公司会将开发企业先前支负的土地费用、前期费用、市政基础设施工程费、管理费用、销售费用和净利润。〔开发商前期投入了多少资金都是有单据有发票有凭证的，开发商与信托公司签约时会给开发商开具资金费用确认书〕与项目方结算土地费是按当时早年的发票为准，现在土地增值部分全部属于利润，利润全部属于开发商所有,开发商应缴纳土地出让金与所得税。这些费用都会支付给开发商。
一：总公司与开发商合作的基本条件是：
1：开发商必须真实的三证手续齐全；只与已获得国有土地开发权的土地持有人合作。（即己完成拆迁的平整净地）
2：规划设计在15层以上的住宅商品房待建小区,必须采用绿色建筑钢结构住宅房屋体和信托管理模式的才能合作。
3：小区地段位置要好交通方便周边生活配套措施齐全的住宅商品房合作。
4：政府棚户区及旧城改造的商品房项目，只要是同意按绿色建筑钢结构住宅房屋体系和信托管理模式，都可以合作。
5：军队、集体、工业土地、宾馆酒店别墅商城休闲山庄纯写字楼等不予合作。
另外：在合作之前请开发商真实的提供当地统计局官方的如下三项数据：
1）当地居民个人月可实际支配收入是多少钱；
2）当地居民家庭月平均收入是多少钱；
3）当地城市居民总人口是多少人。
开发商应具备的合作条件是己经办理了以下手续：
1、国有土地使用权证；〔盖有已缴纳土地使用费专用章等等〕
2、建设用地规划许可证；
3、建设工程规划许可证；说明：可以与总公司签约后到上海设计院拿到绿色建筑钢结构房屋建筑施工图纸后最办建设工程规划许可证；
4、建筑用地规划许可证，详细规划图；
5、地质勘探报告；
6、交通图（标明地理位置）地段位置要好；
7、接下来必须按开发程序办理政府规定的一切证照和手续。
投资环境：
已经取得了房地产开发权的土地持有人（简称开发企业）与我公司合作。公司不改变开发企业的开发权，经营权、不参与项目的任何管理、不分享项目的利润。公司帮助开发企业解决开据《业主工程款支付保函》，由住宅产业化企业负责组织全额资金；资金注入不要开发商的利息不要股权不要分红无需开发商任何担保抵押。工程移交时直接由信托公司负责清算，开发商无需交中介费及前期、后期的任何费用。
三项原则：
1、必须采用绿色建筑先进建筑体系。
【房屋质量标准、功能标准、环境标准可达到国家最高级三星绿色建筑标准，即钢结构房屋建筑体系，根据国务院规定奖励开发商80元/平米】
2、工程必须委托信托管理。
【总承包企业投入的建筑资金和开发商的土地所有权、贷款及该项目债权人的合同都进入信托管理，信托终止后不存在经济纠纷和三角债务。信托合同终止时开发企业凭信托受益权确认书向信托公司兑现】
说明：信托期满结算时，信托公司会将开发企业先前支负的土地费用、前期费用、市政基础设施工程费、管理费用、销售费用和净利润。〔开发商前期投入了多少资金都是有单据有发票有凭证的，信托公司会给开发商开具资金费用确认书，与项目方结算土地费是按当时早年的发票为准，现在土地增值部分全部属于利润，利润全部属于开发商所有，开发商应缴纳土地出让金与所得税〕这些费用都会支付给开发商。
3、信托合同中规定必须把住宅产业化速度转化成效益部分占销售收入的20%的资金捐赠给公益住房基金会。
【为什么要捐赠20％给住房公积金基金会管理：捐赠资金凭捐赠发票当然可以进入成本列支，进入成本意味着在税前列支减少毛利润，减少毛利润就可以少缴土地增值税和所得税。如果不捐赠房价也不可能降20%，这部分钱是应缴税收和费用，在这里只是为了加快房屋销售，应将售房款的20%捐赠给公益基金会，用于对购房人进行补贴】
怎么样才能锁定开发商的合理利润：
合作项目按钢筋混凝土结构开发商的《前期可行性研究报告》投资原定额成本和该项目周边100米范围内同等质量标准十个楼盘成交的市场平均价锁定开发商的合理利润。各人挣各人的钱，各人管各人的账，这种方式才能锁定开发商的合理利润。（住宅产业化建筑标准提高，增加成本不减少开发商的利润，降低成本也不会增加开发商的利润）
开发商只要看最终结果，是否收回投资、确保利润即可，采用信托管理模式只是个过程，不管什么“过程”最终看“结果”。
开发商必须按房地产开发程序的要求办理政府规定的一切审报手续，承担取得房地产开发权的一切费用（包括土地出让金费、工程设计勘察费、绿色建筑钢结构图纸设计费、工程报建费、前期策划管理费等），直至取得建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房地产项目开发经营许可证等法定的证件所承担一切费用。只有这样才能够谈合作。
项目背景：
钢结构住宅在欧美、日本、智利、美国和我国台湾地区已广泛采用，它具有抗震性能高、重量轻、耐久性好、施工速度快的优点。在建筑功能上，由于梁柱截面小、开间大、净空高、使用面积大、居住舒适度高，因此它属于节能和环保型住宅。在工程造价方面与钢筋混凝土结构基本持平，因为钢结构住宅的施工工期比钢筋混凝土结构缩短一倍以上，其实际收益更大。因此，钢结构住宅是代替砖混住宅较为理想的建筑结构体系。所以中央政府大力支持，财政部和住建部联合发表声明，要求地方政府及有条件房地产工程公司立即采纳和执行，政府有奖励等等。
项目规模：
为了尽快实施国务院建设部财政部大力推广的绿色建筑钢结构房屋体行动方案，建议政府在棚户区改造时采用我公司首创的先进产业化管理模式，该模式能直接帮助地方政府进行整体旧城区改建，居民就地安置，不需要政府投资，也不要财政补贴。充分利用国土空间资源，用“空间换房间”，用“速度换效益”用“效益来提高住房的建设质量”。
具体操作流程是：政府将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程建设，由政府主导把土地划拨给政府下属的职能部门，〔政府首先是“划拨土地”最后是转换成“出让土地”，政府是土地持有人〕由政府职能部门负责自行办理旧城改造项目的所有建设批件五证齐全，由政府法人授权委托房地产公司或政府下属城投公司代理旧城棚户区改造工程，〔代理费由政府部门与代理公司自行约定,代理公司不享有利润等分配权〕代理公司负责解决旧城改造前期非行政性费用，包括钢结构住宅施工图纸设计费、勘察费、安置居民临时过渡费等等。
政府统一把拆迁后的土地建成高质量高配置的绿色建筑钢结构住宅房屋，达到建筑行业最高“三星级”质量标准。按拆迁补偿合同标准全部安置好拆迁户后,将多余的房屋向符合购买普通商品房条件的家庭出售，土地收益和开发利润全部归地方财政所有。
与政府部门合作的条件：
1：己完成拆迁的平整地，政府部门自行办理好了相关证件，必须采用绿色建筑钢结构住宅房屋体和信托管理模式的才能合作。
2：小区地段位置要好交通方便周边生活配套措设施齐全的规划设计在15层楼以上的钢结构住宅商品房合作。
3：总建筑面积：在安置完所有的拆迁户后，余下的房屋卖出去后要能让我公司收回投入的资金。如政府要增加"土地出让金"则应提高容积率，增加销售面积，让房价与当地家庭平均收入同步增长。这是旧城区改造的重大突破，是财税体制的重大改革。
另外：在合作之前请政府部门真实的提供当地统计局官方的如下三项数据：
1）当地居民个人月可实际支配收入是多少钱；
2）当地居民家庭月平均收入是多少钱；
3）当地城市居民总人口是多少人。
信托模式承建的钢结构住宅商品房在售房方面的优势：
一、业主免费全年使用中央空调；
二、业主免室内装修可直接入住；
三、业主每月享受免费100度生活用电；
四、给购房户返回购房总额50%的购房补贴（该补贴分二十年付清，逐年付给）；
五、业主年龄到60岁，向住房公益基金会书面申请养老金；
六、该模式开发的楼盘寿命是200年，抗地震能力9级，抗台风15级。
我总公司帮助政府免利息出具《业主工程款支付保函》作为项目的付款凭证。资金注入不要政府任何担保抵押。为了资金使用的公正安全，全部建筑资金及处分销售收入全权委托信托公司统一管理核算支付分配。项目到期清算时，由信托公司把前期费用与土地有偿使用费直接划转到当地政府指定专户上。
有意进行旧城和棚户区改造的政府部门或个人，请尽快与我联系。了解这个操作模式的全部流程和具体的实施方案。无前期费用。
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